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政策不明確成最大風險【廣廈會客廳第83期:地鐵城市影響力幾何】  作為"中國合作建房第一人",於凌罡寫過很多份方案,接受過很多次采訪,接待過數不清的置業者。但從2003年年底發出合作建房的呼籲到現在,他的合作建房計劃依然停留在紙面上,而北京市的平均房價卻已經漲到瞭原來的四五倍。  最早在北京發起、此後陸續在全國各地出現的合作建房,其基本理念可以概括為:置業者用自己的錢,共同購買土地、合作建房。它可以省去一般房地產開發的融資、銷售、廣告等成本,以及常規開發的高額利潤。  同時,置業者也可以參與到拿地、設計和建造的全過程之中,對戶型結構、社區環境、物業管理都有發言權。於凌罡將其概括為項目自主權、配套收益權、物業自主權和成本價得房。  這10年間,於凌罡稍具雛形的合作建房計劃有那麼六七次,其中大部分能在媒體報道中覓得蹤影。但人們已逐漸疲於追蹤細節,因為幾乎所有項目在購地之前就止步瞭。  囿於資金籌集、土地競爭、政策不明朗等困難,合作建房的嘗試在各地鮮有成功,卻一直未停下來。但其前景,至今依然模糊。  差一點就成功瞭  "為什麼開發商賺錢、老百姓沒錢?因為開發商知道未來,可你說老百姓不知道未來嗎?"在接受時代周報記者采訪時,坐下不到5分鐘,於凌罡就開始反問。  "大傢都在說2008年中央的四萬億,但你知道從2008年到現在,M2增加瞭多少萬億嗎?"他接著說出瞭一個準確的數字。  多次組織合作建房未果後,於凌罡看上去就像一個有些不厭其煩的常識普及者,向"不願去面對數字"的人們解釋合作建房為瞭什麼,他在最近的一篇博客中寫道,一起做開發商,是"從源頭上解決大傢收入低,資產少,或者房價高,房租貴這種表象問題的辦法"。  但如果從失敗的過往來看,於凌罡總是顯得一廂情願。他發起的項目中,最有名的是2005年的"新中街1號地"和"芍藥居"地塊。  2005年4月,於凌罡等人計劃與北京萬通地產股份有限公司(下稱"萬通地產")合作,由合作建房業主授權萬通地產在2.2億元以內拿下掛牌價為1.92億元的北京新中街1號地,並在成功拿地後負責跑文件、取得開工證及整個項目建設。  於凌罡等人則需找到400戶合作建房業主,每戶拿出24萬元保證金購地,購地之後每人可辦理24萬元的按揭貸款。而萬通地產則通過項目貸款幫助解決剩下的購地資金,利用上述按揭貸款進行開工建設,建成後將擁有底層商鋪和部分車位,賺回貸款及利息。根據這一計劃,項目的獲利空間在萬通地產和業主之間大約三七分。  但在於凌罡看來合情合理的方案,卻沒有得到足夠多的合作建房人的支持,許多人表示拿不出24萬元,最後於凌罡等人不得不放棄競爭地塊。  幾個月後的芍藥居地塊又重復瞭這一過程,隻是這一次離成功更近-距前期需要籌集的4000萬元隻差200萬元。  於凌罡稱這一次"非常非常可惜"。事後他又找到買下地的公司,希望能再把地買回來,初步談判的結果是每平方米加800塊錢,地價從9800萬漲到瞭1.18億。但合作建房志願者們沒人再去做說服購房者的工作。  2005年於凌罡成立瞭"北京合作藍城咨詢服務有限公司"(下稱"藍城公司")來組織合作建房,辦公室就設在自己傢中。當年,也是藍城公司最忙的時候,曾投入30個工作人員,但僅兩名領工資的正式員工。2010年,兩名全職員工都陸續離開之後,藍城公司隻剩下於凌罡一人,原來的核心團隊如今還維持有五名成員。  藍城公司維持運營的資金部分來自最初600多名合作建房者每人500元的加入費,共計30多萬元。但於凌罡告訴時代周報記者,這麼多年來藍城公司一共花瞭70多萬元,超出的部分依靠朋友贊助和自己墊付。  於凌罡依然四處物色地塊、陸續發起項目、繼續不瞭瞭之,他表示,因為大部分工作基本靠自己,所以"效率越來越低"。  置業者"太難伺候"  多年下來,於凌罡的經歷似乎用事實支持瞭質疑者的觀點:合作建房的組織難度相當大。  嘗試在北京進行合作建房的,除瞭大型計算機維修工程師出身的於凌罡,一年前還出現瞭一個名叫孫智群的人。一直在房地產行業工作的孫智群創辦過"草根購房網",2012年7月11日,他在中國大飯店舉行瞭一場"北京合作建房"新聞發佈會,彼時他的計劃是到2013年7月,發動至少一萬名符合購買資格的購房者加入合作建房項目。  然而2012年8月之後,就再難找到關於上述計劃的報道,直到2013年傳出孫智群已加入天津的一傢房地產公司。根據媒體報道,當初招募瞭500多名購房者後,孫智群為溝通協同這些人的意見和觀點疲憊不堪,最終放棄。  憶及往事,孫智群在電話中含糊地對時代周報記者說,當時"搞得比較亂"。他表示已不願再提過去的事,但依然會關註合作建房。至於是否還會組織合作建房,他並未明確表態。  而在這些年裡經歷瞭更多失敗、承受瞭更多質疑的於凌罡,則常常強調的是購房者過於挑剔-要麼認為價格還不夠低,要麼認為地段還不夠好。  事實上,在於凌罡的心目中,合作建房始終跟他的"藍城計劃"聯系在一起。簡單地說,這是他從上世紀90年代初開始,花瞭多年時間,設計出的一整套城市規劃、開發、運營方案,而合作建房,隻是藍城計劃的"一部分的一部分",盡管相信他能實現"藍城"的人寥寥。  於凌罡一方面就像一個胸有成竹的社會工程師,從"藍城計劃",到合作建房的組織、管理、操作規則,他都能設計出一套看似精密可行的方案;另一方面,他又似乎難以處理眾多普通置業者給他帶來的困擾。面對時代周報記者,他抱怨人們"太難伺候",以及外界包括媒體的惡意。  "我不認為我失敗瞭,反而可以說成功瞭。比如當年跟萬通(地產)談判,跟各個方面溝通、合作,這些工作都是我在做,我的工作做好瞭,買不買地,是大傢的事瞭。"他說。  "沒有你想的那麼難",這是合作建房人的QQ群裡經常出現的鼓勵新人的話。於凌罡告訴時代周報記者,一位認識的朋友早已在北京實現瞭合作建房,可他們隻有20個人,每人幾百萬元,建的是別墅。但要把工薪階層組織起來就不那麼容易,"我沒做成的原因主要是沒守住門檻,也許是我的起點就註定瞭我比較悲劇。"  困難和風險來自政策  事實上,在於凌罡之後,各地出現的一些合作建房案例都走得更遠,隻不過往往離最初的設想有差距。首個通過招拍掛成功拿地的溫州合作建房即是一例。  2006年,有房地產開發經驗的溫州商人趙智強,依托溫州市場營銷協會的平臺,開始在溫州組織合作建房,並於當年10月委托一傢房地產公司,拍下瞭溫州龍灣區上江路西片14號地塊。  盡管如此,溫州的合作建房從建設到銷售仍是一波三折:直到2009年,趙智強才拿到建設許可證-其間,住建部三次到當地調研,最終房子2胎意思缺錢急用哪裡借錢確認該項目與現行政策沒有沖突,可以進行。  而房子建好後,按照溫州市2007年出臺的新政策規定,批準預售的商品房項目,全部房源要在規定時間內一次性網上公開銷售。這意味著,最初的集資建房者並不一定能得到房子。  趙智強等人采取的辦法是,參與者開盤時若不能買到事先通過內部抓鬮確定的房源,則享受該套房源出售後的利潤分紅並返還本金。  事實上,大部分合作建房通過組建公司、出資人以股權形式加入來進行,而房子蓋好後如何分配或銷售、出資人最後能否拿到、如何拿到房產證明,是所有組織者必須要面對的問題。  溫州之後,趙智強計劃將其合作建房模式復制到全國。他告訴時代周報記者,部分城市的項目已有進展,比如在長沙已找到地塊,但尚未招募到足夠多的合作者。而在北京,人已招夠,且已有相中的地塊,隻等待掛出。  趙智強並不懷疑合作建房的可行性,他表示根據自己的傳統房地產開發經驗,集資合作建房可以將房價降低30%-40%,而在他的開發模式中,購房價的3%足以支付組織者的管理成本。  在他看來,政策的不明確才是合作建房最大的困難和風險。  變通:從自住到投資  陶光遠是2003年最早加入於凌罡合作建房的人之一,"當初加入合作建房是為瞭造自己滿意的房子,住進環境友好的社區,"他喜歡對人強調合作建房除價格之外的"軟性"優勢。  造自己滿意的房子,住進環境友好的社區-這也是合作建房的初衷。可是在實踐中,合作建房先前強調的"剛需"、"自住"的性質變得越來越模糊,如趙智強的溫州項目,有評論者表示到最後其實就是投資行為。  於凌罡的理想在實踐中也變得越來越"小",比如2007年的花園北路項目,由於較便宜的5500元/平方米的價格,很快籌集到1億元資金,走到瞭投標拿地這一步。但代價是賣出瞭底層商鋪,放棄瞭此前堅持的物業自主、配套收益,畢竟人們更看重眼前的實惠。當初的芍藥居項目正是因為包含瞭自有的底層商鋪,價格顯得更貴,從而敗於內部籌資。  早年曾參與於凌罡合作建房工程設計團隊的建築師戴曉華,同樣是社會活動的熱心組織和參與者,卻顯得更加務實。在他看來,合作建房背負不瞭太多"自主"、"民主"的概念,無論是在組織建房過程中,還是以後的社區管理上,都很不現實。  戴曉華認為合作建房應該向商業學習,專註於提供服務。"很多參與者沒有太多的時間和專業知識參與決策,要靠合作建房的少數組織者出力,這實際上就相當於是一種主要在融資環節與常規房地產開發不同的另類和非主流的房地產開發。"  於凌罡對合作建房的宣傳也在發生細微的變化,如今,他理想中的合作建房的參與者是:"認同'合作建房是一起當開發商'這句話,而不是糾結於我要多便宜買一套房子,房子的地段得多合我的心意。"如果合作建房成為更純粹的投資行為,組織人群就顯得相對容易。  2009年末,於凌罡曾表示退出合作建房,因為北京市區幾乎找不到能供幾十萬存款的工薪階層建房的地塊瞭。但是很快他開始瞭更加變通的合作建房,用他的話說是:"原來的模式是大傢找一個合適的地方建房自己住,現在是找一個地方建好房子租出去,或者賣出去,再拿著錢到合適的地方去住。"  著眼於通過非"招拍掛"的方式拿到土地的於凌罡,近年把目光投向瞭公租房。他認為,社會單位建設公租房不僅合法,還有很大的政策優勢。"住建部規定公租房誰投資誰所有,所有者權益可以依法轉讓;財政部規定公租房免契稅、印花稅、營業稅、增值稅;國土部規定公租房用地可免招拍掛。"  2012年10月,有人找到於凌罡,表示願意贊助合作建房。於凌罡和對方各出瞭3萬塊錢作為前期費用,在北京和平裡北街租瞭一個門面,堅持瞭半年多,找瞭兩個項目,其中一個便是位於順義的公租房。於凌罡稱當時已經組織瞭200個出資人,每人29萬元,可合作方的錢最後沒有到位。最近,他又開始為新的計劃奔波,其中包括一個昌平的公租房項目。  理想還有多遠?  於凌罡的目光也不限於公租房,他往往同時摸底多個地塊,但他向置業者推薦的地塊,不是土地使用權隻剩下十幾年,就是位置太偏。曾有記者寫文章說他敗退到瞭六環以外,他則反駁說:"要說敗退也不是我的敗退,是所有工薪族的敗退。"  除瞭尋找合適地塊,還需保證資金,於凌罡表示如今已找到兩傢投資公司合作,一方面組織人簽約,另一方面投資公司認購股份解決部分資金。投資公司的錢主要做過橋,如果後續有人加入,投資公司則溢價將股份轉讓,這樣既解決瞭錢不夠的問題,也解決瞭人們一開始怕擔風險的問題。  對於如何組織個人投資者,於凌罡提出瞭新的辦法,他計劃將原來接受個人入股的方式,改為隻同公司簽約,比如幾十個人成立一個公司,按照需求投資定制地塊中的一個單元,這樣也就變相地提高瞭加入的門檻。  合作建房早就不是一個可以完美執行的小"藍城計劃",即便解決瞭資金和操作模式的問題,於凌罡和他的支持者依然面臨土地、政策等未知的風險。這也是"低成本"的合作建房必須面臨的更高風險。  於凌罡的長期合作夥伴陶光遠一直小心保護著於凌罡和他的夢想,因此在媒體面前言談謹慎。他向時代周報記者講述德國合作建房的經驗,認為合作建房是"歷史中的必然事物",盡管它最開始落在瞭於凌罡這個"有些不成熟"的年輕人身上。  "從最根本上來講,它(合作建房)重視瞭人的基本權利,第一你有享受舒適生活的權利,共同擁有資源的權利,更重要的就是什麼呢,我們需要每個老百姓有平等的理財權,平等的過好日子的上升的權利。"在多年前央視拍攝的紀錄片《合作建房夢》的結尾,於凌罡對著鏡頭說。新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08523468902.shtml鹿草二胎 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